第三十四章
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“仔细说说，你仔细说说，怎么个借鸡生蛋法，我也来听听，一起来合计合计，看可行不可行。”成是非突然十分高兴起来，从椅子上站起来，走到李达明旁边的仿红木制沙发上坐下来。
“我感觉我们的思路一直都是把我们政府作为新区开发的主导，由淮市政府来投入人、财、物等资源的方法，来推动新区开发发展。我觉得我们应该改变这种思路和思维模式，走市场化运营的办法来推进新区的开发。具体想法是，引进投资者，对新区开发实行股份制、企业化运作，用我们的优势和市场以及开发区运作管理的主导权，与一些大型企业，特别是有丰富经验的大型商业开发企业合作，来换取别人市场、资金，以及市场运作化的管理经验。实际上就是仿照苏市与新家坡合作，建立新家坡苏市工业园区的管理模式，把我们原来的由政府主导的运作模式，变成由企业为主导的运作模式。我们当前的形势，我们不可能像苏市那样引进一个国家来经营一个新城区，但是我们可以通过引进有丰富市场经济运作经验的大型企业和投资公司，来与我们合作”李达明慢慢解释道。
“再仔细点，说说怎么合作法？怎么个引进投资者？人家有钱，怎么能愿意来跟我们合作？”成是非着急地问道。
“把规划区范围内的土地性质全部调整为建设预留地，政府以土地使用权为投资，由开发者出资金，共同成立股份公司，由股份公司对新区实行开发运作，而政府只负责规划和项目审批、优惠政策的制定以及各项税收征管，不再负责具体的招商、项目运作等。”李达明更加仔细地解释到。
这个想法已经在李达明心里盘旋了很久了，李达明觉得这是淮市这个经济欠发地区，在没有资金支持的情况下，又要想加快发展能够采取的最好的办法了。
但是由于直没有考虑成熟，也没有敢乱讲，本来准备想得再仔细点，形成一个书面的东西，再请成是非看看。没想到成是非对自己发展这么关心，已经在考虑过一段时间，把自己放到乡镇去锻炼了。这虽然是个好事，但是李达明又怕没有机会跟成是非汇报自己的想法了，由于就想趁这个机会，把自己的想法，详细地汇报一下。从现在情况看，成是非的态度也是非常积极，非常感兴趣，看来他也被资金问题以及如何进行招商运作等问题把头磨疼了。
看李达明讲完了，又问道，“我们政府如何进行管理？可以得到那些好处？”
“政府不直接参与企业管理，主要是为企业提供各种行政服务，通过规划以及项目审批等手段，从宏观上保证园区发展方向，保证符合国家政策，只要园区发展偏离我们规划预定的方向，就不对企业运作进行干预。我们的好处，就是基本不需要投入人力，不需要投入资金，还可以在企业运作过程中、项目建设过程中，以及项目生产经营后，正常征收各种应缴税收。而且因为成立的负责新区开发的股份公司政府是以土地作为股份入股，所以政府还可以从企业获利中分红，分享获得运作带来的利润。一句话，我们政府可以坐享其成。”李达明充满信心地说道。
“那么我们引进的投资者，他是如何获利的？大概可以获得什么的利润？”成是非继续问道。
“投资者获利途径更是广泛，他可以自己负责商品房开发，搞大型商业设施，也可以对土地进行招拍挂，还有工业用地的溢价，就是把征地、拆迁、基础设施建设等都纳入土地成本进行核算，未来如果随着经济发展，工业用地价格出售价格超过了土地成本，这就是土地溢价，这部分也是可以企业利润，甚至将来还可以把企业运作上市，到股市去圈钱。
总体上来讲，这个企业利润空间比较大的，但是整个新区开发项目的资金投放量和资金占用量也是非常大的数字。这需要一个非常成熟的资金运作高手，把整个资金链运转起来，确保这中间资金链不断。因此，我们的工作就是，必须找一家真正有实力的，而不是想通过投机来赚钱的企业，来淮市进行开发。”李达明越说越轻松，越说越流畅。
“那我们如何对这个股份公司的运作进行监管，假如他把运作到的资金不用于新区后续开发，而且通过其他途径转走，或者通过与其他人联手，以明亏实赢的方式把资金转走呢？”成是非继续问道。
“应该讲，整个新区开发计划，利润空间很大，将来的利润甚至可以达到几十个亿以上，对一个真正想开发的企业来讲，这是一个难得的机遇，肯定不会只看到眼前利益，做这种事情的。这就需要我们在找合作伙伴时，必须慎重考虑，仔细考察，摸清底细，对一些不良的开发企业，或者是投机性很强的企业，不用考虑。
其次，将来成立的股份公司，我们政府也要派出人员，到企业任职，参与到企业运作、管理和监督中去，既可以对企业的进行有效地监督，也可以从中学习到许多东西，对我们未来发展有好处。三是引进更多的投资者，实行帐务公开化管理。这个股份公司不一定是只引进一家企业，我们可以二家，甚至是三家以上企业共同出资，实现资源共享，风险共担，利益共分。还可以起到相互监督的作用，避免出现您说的那种情况，控股公司变相把资金转走，给开发区发展带来灾难性的后果。”
“这倒是个好办法，政府可以不出任何钱，就可以进行大规模的开发，但这需要把原本是属于政府的利益，要分给开发企业，而且这个利益，大到让人好像难以接受，能不能控制他们的收益呢？。”成是非边点头，边问道。
“成书记，其实这不是个问题，整个新城区开发计划，资金投入量大，风险也是很大的，并不是说，投入进去就肯定能赢利，还要看国家政策，还要看运作水平。运作得比较优秀了，可能他们的利润率为高一些，如果策划者水平一般，利益也不一定非常大。而且，他运作的越成功，我们淮市政府的利益也越高，这是一种双赢的过程。
我打个比方吧，比如说有一幢楼，现在估价伍百万元，准备出售。现在有一个企业来对你说，你把这幢楼交给我来运作，确保你最低卖伍百万元，但是如果高于伍百万元，那么它的溢出价格部分50%给这个企业。如果这个企业能力水平不行，没有把这幢楼卖到伍百元，那么他就贴钱给你，如果他通过增加这幢楼的文化氛围、改善楼的环境、对楼房进行装修等种种手段对楼房进行包装，最后这幢楼卖到两千万，那么你就可以得到伍百万元加七百五十万元，这个企业也得到了七百五十万元。你应该感觉到高兴，这是一个双赢的过程，因为你的收益远远超过了你的预期，而这个企业他也通过对这幢楼的运作获得了利益，不能因为人家企业分享了你的利润，而觉得心理不平衡，觉得人家占了你的便宜，要知道你最初这幢楼只值五百万元。我们新城区开发项目，也是这个道理，在我们手里不一定能够产生这样的利润，甚至会因为，我们不会经营，不善于运作，而形成亏本，更有甚者会成为没有实惠的一种形象工程。”
（以上内容纯属虚构，如有雷同纯属偶然.）（未完待续）
“仔细说说，你仔细说说，怎么个借鸡生蛋法，我也来听听，一起来合计合计，看可行不可行。”成是非突然十分高兴起来，从椅子上站起来，走到李达明旁边的仿红木制沙发上坐下来。
“我感觉我们的思路一直都是把我们政府作为新区开发的主导，由淮市政府来投入人、财、物等资源的方法，来推动新区开发发展。我觉得我们应该改变这种思路和思维模式，走市场化运营的办法来推进新区的开发。具体想法是，引进投资者，对新区开发实行股份制、企业化运作，用我们的优势和市场以及开发区运作管理的主导权，与一些大型企业，特别是有丰富经验的大型商业开发企业合作，来换取别人市场、资金，以及市场运作化的管理经验。实际上就是仿照苏市与新家坡合作，建立新家坡苏市工业园区的管理模式，把我们原来的由政府主导的运作模式，变成由企业为主导的运作模式。我们当前的形势，我们不可能像苏市那样引进一个国家来经营一个新城区，但是我们可以通过引进有丰富市场经济运作经验的大型企业和投资公司，来与我们合作”李达明慢慢解释道。
“再仔细点，说说怎么合作法？怎么个引进投资者？人家有钱，怎么能愿意来跟我们合作？”成是非着急地问道。
“把规划区范围内的土地性质全部调整为建设预留地，政府以土地使用权为投资，由开发者出资金，共同成立股份公司，由股份公司对新区实行开发运作，而政府只负责规划和项目审批、优惠政策的制定以及各项税收征管，不再负责具体的招商、项目运作等。”李达明更加仔细地解释到。
这个想法已经在李达明心里盘旋了很久了，李达明觉得这是淮市这个经济欠发地区，在没有资金支持的情况下，又要想加快发展能够采取的最好的办法了。
但是由于直没有考虑成熟，也没有敢乱讲，本来准备想得再仔细点，形成一个书面的东西，再请成是非看看。没想到成是非对自己发展这么关心，已经在考虑过一段时间，把自己放到乡镇去锻炼了。这虽然是个好事，但是李达明又怕没有机会跟成是非汇报自己的想法了，由于就想趁这个机会，把自己的想法，详细地汇报一下。从现在情况看，成是非的态度也是非常积极，非常感兴趣，看来他也被资金问题以及如何进行招商运作等问题把头磨疼了。
看李达明讲完了，又问道，“我们政府如何进行管理？可以得到那些好处？”
“政府不直接参与企业管理，主要是为企业提供各种行政服务，通过规划以及项目审批等手段，从宏观上保证园区发展方向，保证符合国家政策，只要园区发展偏离我们规划预定的方向，就不对企业运作进行干预。我们的好处，就是基本不需要投入人力，不需要投入资金，还可以在企业运作过程中、项目建设过程中，以及项目生产经营后，正常征收各种应缴税收。而且因为成立的负责新区开发的股份公司政府是以土地作为股份入股，所以政府还可以从企业获利中分红，分享获得运作带来的利润。一句话，我们政府可以坐享其成。”李达明充满信心地说道。
“那么我们引进的投资者，他是如何获利的？大概可以获得什么的利润？”成是非继续问道。
“投资者获利途径更是广泛，他可以自己负责商品房开发，搞大型商业设施，也可以对土地进行招拍挂，还有工业用地的溢价，就是把征地、拆迁、基础设施建设等都纳入土地成本进行核算，未来如果随着经济发展，工业用地价格出售价格超过了土地成本，这就是土地溢价，这部分也是可以企业利润，甚至将来还可以把企业运作上市，到股市去圈钱。
总体上来讲，这个企业利润空间比较大的，但是整个新区开发项目的资金投放量和资金占用量也是非常大的数字。这需要一个非常成熟的资金运作高手，把整个资金链运转起来，确保这中间资金链不断。因此，我们的工作就是，必须找一家真正有实力的，而不是想通过投机来赚钱的企业，来淮市进行开发。”李达明越说越轻松，越说越流畅。
“那我们如何对这个股份公司的运作进行监管，假如他把运作到的资金不用于新区后续开发，而且通过其他途径转走，或者通过与其他人联手，以明亏实赢的方式把资金转走呢？”成是非继续问道。
“应该讲，整个新区开发计划，利润空间很大，将来的利润甚至可以达到几十个亿以上，对一个真正想开发的企业来讲，这是一个难得的机遇，肯定不会只看到眼前利益，做这种事情的。这就需要我们在找合作伙伴时，必须慎重考虑，仔细考察，摸清底细，对一些不良的开发企业，或者是投机性很强的企业，不用考虑。
其次，将来成立的股份公司，我们政府也要派出人员，到企业任职，参与到企业运作、管理和监督中去，既可以对企业的进行有效地监督，也可以从中学习到许多东西，对我们未来发展有好处。三是引进更多的投资者，实行帐务公开化管理。这个股份公司不一定是只引进一家企业，我们可以二家，甚至是三家以上企业共同出资，实现资源共享，风险共担，利益共分。还可以起到相互监督的作用，避免出现您说的那种情况，控股公司变相把资金转走，给开发区发展带来灾难性的后果。”
“这倒是个好办法，政府可以不出任何钱，就可以进行大规模的开发，但这需要把原本是属于政府的利益，要分给开发企业，而且这个利益，大到让人好像难以接受，能不能控制他们的收益呢？。”成是非边点头，边问道。
“成书记，其实这不是个问题，整个新城区开发计划，资金投入量大，风险也是很大的，并不是说，投入进去就肯定能赢利，还要看国家政策，还要看运作水平。运作得比较优秀了，可能他们的利润率为高一些，如果策划者水平一般，利益也不一定非常大。而且，他运作的越成功，我们淮市政府的利益也越高，这是一种双赢的过程。
我打个比方吧，比如说有一幢楼，现在估价伍百万元，准备出售。现在有一个企业来对你说，你把这幢楼交给我来运作，确保你最低卖伍百万元，但是如果高于伍百万元，那么它的溢出价格部分50%给这个企业。如果这个企业能力水平不行，没有把这幢楼卖到伍百元，那么他就贴钱给你，如果他通过增加这幢楼的文化氛围、改善楼的环境、对楼房进行装修等种种手段对楼房进行包装，最后这幢楼卖到两千万，那么你就可以得到伍百万元加七百五十万元，这个企业也得到了七百五十万元。你应该感觉到高兴，这是一个双赢的过程，因为你的收益远远超过了你的预期，而这个企业他也通过对这幢楼的运作获得了利益，不能因为人家企业分享了你的利润，而觉得心理不平衡，觉得人家占了你的便宜，要知道你最初这幢楼只值五百万元。我们新城区开发项目，也是这个道理，在我们手里不一定能够产生这样的利润，甚至会因为，我们不会经营，不善于运作，而形成亏本，更有甚者会成为没有实惠的一种形象工程。”
（以上内容纯属虚构，如有雷同纯属偶然.）（未完待续）